다주택자 양도세 중과 오늘 재개 — 2주택 +20%p, 3주택 최고 82.5% 총정리

📌 핵심 요약 — 5월 10일 오늘부터 재시행

• 오늘(5/10)부터 조정대상지역 다주택자 양도세 중과 4년 만에 재시행
• 2주택자: 기본세율(6~45%) + 20%p 가산
• 3주택 이상: 기본세율 + 30%p 가산 → 지방소득세 포함 최고 82.5%
• 중과 적용 시 장기보유특별공제 배제 — 보유 기간 혜택 사라짐
• 어제까지 경희궁자이 3주택 양도세 3.86억 → 오늘부터 8.33억(2.16배↑)
• 서울 전역 + 경기 12개 지역 조정대상지역 해당 — 비조정지역은 중과 없음

🚨 오늘(5/10)부터 재시행 — 4년 만의 중과 부활

다주택자 양도세 중과
오늘 재개됐습니다

2주택 +20%p / 3주택 최고 82.5% — 세금 2배 이상 급증

2주택 추가

+20%p

3주택 최고

82.5%

유예 기간

4년 종료

sai-love.tistory.com

📋 목차

1. 다주택자 양도세 중과란?
2. 오늘부터 달라지는 세율 — 2주택·3주택 비교
3. 실제 세금 얼마나 오르나? — 시뮬레이션
4. 장기보유특별공제 배제 — 왜 더 치명적인가
5. 조정대상지역 범위 — 내 집은 해당되나?
6. 중과 예외 대상 — 이런 경우는 면제
7. 앞으로 부동산 시장 전망

① 다주택자 양도세 중과란?

양도세 중과는 조정대상지역 내 주택을 다주택자가 매도할 경우 기본세율에 추가 세율을 더해 징세하는 제도입니다. 투기 수요를 억제하고 매물을 시장에 공급하기 위한 정책 수단이에요. 정부는 2022년 5월부터 4년간 이 제도를 한시 유예해왔지만, 오늘(5월 10일)부터 추가 연장 없이 재시행됐습니다.

② 오늘부터 달라지는 세율

2026년 5월 10일 이후 양도세 세율 구조

구분	5월 9일까지	5월 10일 이후	지방소득세 포함
1주택자	6~45%	6~45%	최고 49.5%
2주택자	6~45% (유예)	기본 + 20%p	최고 71.5%
3주택 이상	6~45% (유예)	기본 + 30%p	최고 82.5%

⚠️ 중요: 중과 적용 시 장기보유특별공제가 완전히 배제됩니다. 10년 이상 보유해 공제 혜택을 기대했던 다주택자에게 더욱 치명적이에요.

③ 실제 세금 얼마나 오르나? — 시뮬레이션

실제 양도세 변화 사례 (신한 시뮬레이션)

사례	~5월 9일	5월 10일~	증가율
경희궁자이 82㎡ 8년 보유 3주택 (차익 11억)	3억 8,600만	8억 3,300만	+2.16배
마포 래미안푸르지오 84㎡ 10년 보유 3주택	6억 6,400만	14억 6,400만	+2.2배
청담자이 120㎡ 10년 보유 2주택	11억 1,400만	20억 7,000만	+1.86배
압구정현대 211㎡ 15년 보유 2주택 (차익 100억)	33억 9,100만	70억 7,600만	+2.09배

※ 출처: 우병탁 신한프리미어 패스파인더 전문위원 시뮬레이션 (파이낸셜뉴스 2026.5.10)

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④ 장기보유특별공제 배제 — 왜 더 치명적인가

중과 적용의 핵심 충격은 세율 인상만이 아닙니다. 장기보유특별공제(장특공제)가 완전히 배제되는 것이 더 큰 문제예요.

유예 기간 중 (어제까지)

기본세율 적용
+ 장특공제 최대 30% 적용
= 세금 대폭 감면 가능

중과 재개 (오늘부터)

기본세율 + 20~30%p
+ 장특공제 완전 배제
= 이중 부담

⑤ 조정대상지역 범위

서울 — 전역 해당

서울 25개 자치구 전체. 강남·서초·송파·용산 등 기존 규제지역 + 지난해 10·15 대책으로 추가된 21개 자치구 포함.

경기 12개 지역

과천·성남(수정·중원·분당)·하남·광명·구리·안양(만안·동안)·수원(영통·권선·장안·팔달)·의왕·군포·안산단원 등

비조정지역 — 중과 해당 없음

위 지역 외 지방·수도권 비규제지역은 다주택자라도 기본세율만 적용. 해당 지역 여부는 국토부 홈페이지에서 확인 가능.

⑥ 중과 예외 대상 — 이런 경우는 면제

✅ 일시적 2주택

새 집 취득 후 기존 집을 일정 기간 내 처분하는 경우 중과 배제. 기간 요건 충족 필수 (취득 후 2~3년 이내 처분).

✅ 상속 주택

상속받은 주택은 일정 요건 충족 시 주택 수 산정에서 제외 또는 중과 배제 가능.

✅ 장기임대주택

공적 임대사업자 등록 후 의무 임대기간(8~10년) 충족 주택은 중과 배제 가능.

✅ 토지거래허가구역 내 매도

5월 9일까지 매매계약 체결 완료 + 토지거래허가 신청 완료한 경우 일정 기간 내 잔금 처리 시 유예 적용 가능.

⚠️ 예외 요건은 개인별 상황에 따라 다르게 적용될 수 있어요. 반드시 세무사 상담을 통해 정확한 판단을 받으세요.

⑦ 앞으로 부동산 시장 전망

매물 잠김 우려

세금 부담으로 매도 포기 → 매물 감소 → 전월세 공급 위축 가능성. 서울 매물 이미 10일 기준 6.7만건으로 감소 중.

정부 입장

김윤덕 국토부 장관 "과거와 다를 것" — 대출 규제·공급 확대로 매물 잠김 영향 제한적 주장.

📌 최종 요약

• 오늘(5/10)부터 다주택자 양도세 중과 4년 만에 재시행
• 2주택: 기본세율 + 20%p / 3주택+: + 30%p
• 지방소득세 포함 3주택 최고 82.5%
• 중과 시 장기보유특별공제 배제 — 이중 부담
• 비조정지역·상속·일시적 2주택 등 예외 있음 → 세무사 상담 필수

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